Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle der Stadt Werra-Suhl-Tal und fließt in die Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Infrastruktur, Bildung und öffentliche Dienstleistungen.

Das „A“ in der Grundsteuer A steht für „agrarisch“ und gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Das „B“ in der Grundsteuer B steht für „baulich“ und wird bei bebauten und unbebauten gewerblichen und privaten Grundstücken angewendet.

Die bisherige Bewertung (bis zum 31.12.2024) beruhte auf Grundstückswerten von 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) und spiegelte damit nicht die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wider. Dies führt derzeit zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts für die Zukunft nicht mehr mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit den bisher geregelten Einheitswerten gegen das Grundgesetz verstößt.

Der Gesetzgeber hat daher im § 266 Abs. 4 Satz 1 Bewertungsgesetz geregelt, dass die Einheitswerte, Grundsteuermessbescheide, Bescheide über die Zerlegung des Grundsteuermessbetrages und Grundsteuerbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben sind. Das bedeutet, dass für Eigentümer*innen auf dieser Grundlage keine Zahlungsverpflichtung mehr besteht.

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren berechnet:

Verfahrensstufe 1:
gesonderte Feststellung des Grundsteuerwertes durch das Finanzamt

Verfahrensstufe 2:
Festsetzung des Grundsteuermessbetrages durch das Finanzamt
(Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert des Grundstücks × Steuermesszahl der Nutzungsart)

Verfahrensstufe 3:
Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde
(Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde)

Bei der Ermittlung des Wertes eines Grundstücks spielen verschiedene Faktoren, wie beispielsweise die Lage, die Größe, der Bodenrichtwert, die Art der Bebauung, das Alter des Gebäudes und/ oder die Wohnfläche, eine Rolle. All diese Angaben haben die Eigentümer*innen in der sog. Feststellungserklärung (Grundsteuerwerterklärung) gegenüber dem Finanzamt abgegeben.

Das Finanzamt stellt auf Grundlage der zum Stichtag 01.01.2022 abgegebenen Grundsteuerwerterklärung den Grundsteuerwert für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) fest. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ergibt sich die bundeseinheitliche Steuermesszahl aus § 14 Grundsteuergesetzt (GrStG). Sie beträgt 0,55 Promille.

Die bundeseinheitliche Steuermesszahl für Grundstücke ergib sich aus § 15 GrStG und beträgt 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Unter bestimmten Voraussetzungen ist hier eine Ermäßigung möglich. Für alle anderen Grundstücksarten beträgt die Steuermesszahl 0,34 Promille. Das betrifft insbesondere unbebaute Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke.

Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des Grundsteuerwertbescheids den Grundsteuermessbetrag. Dieser ergibt sich, wenn man den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Der Steuermessbetrag wird für die weitere Berechnung der Grundsteuer benötigt. Auf ihn wendet die Gemeinde ihren jeweiligen Hebesatz an.

Durch das Finanzamt werden den Eigentümer*innen sowohl der Grundsteuerwertbescheid als auch der Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben.

Der Hebesatz für die Grundsteuer ist ein Faktor, der mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Für jeden einzelnen Eigentümer errechnet sich daraus die Höhe der Grundsteuern, die der Steuerpflichtige zahlen muss. Gem. § 25 Abs. 1 und 2 Grundsteuergesetz bestimmt die Gemeinde den Hebesatz eigenverantwortlich für ein oder mehrere Kalenderjahre.

Die neue Hebesatz-Satzung wurde durch den Stadtrat der Stadt Werra-Suhl-Tal in dessen Sitzung am 25.02.2025 beschlossen und anschließend - nach Genehmigung durch die Kommunalaufsicht - im Sonderamtsblatt der Stadt Werra-Suhl-Tal vom 21.03.2025 öffentlich bekannt gemacht. Die Hauptveranlagung samt Versand der zugehörigen Grundsteuerbescheide durch die Stadt Werra-Suhl-Tal erfolgt am 10.04.2025.

Für die meisten Eigentümer*innen hat das Finanzamt bereits Grundsteuermessbescheide erstellt. In diesem Falle wurden diese Bescheide auch an die Stadt Werra-Suhl-Tal weitergeleitet. Für diese Eigentümer*innen wird ein Grundsteuerbescheid erstellt und am 10.04.2025 versandt.

Für die anderen Eigentümer*innen und bei Änderungen werden nach Vorlage der Daten vom Finanzamt die Grundsteuermessbescheide verarbeitet und danach die Grundsteuerbescheide erstellt und versendet.

Die Grundsteuer ist, wie bisher auch, entsprechend den im neuen Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Fälligkeiten zu zahlen.

Dabei bestehen gemäß § 28 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) grundsätzlich folgende Möglichkeiten der Zahlungsweise: je ein Viertel des Jahresbetrages wird am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November entrichtet. Abweichend hiervon kann gemäß § 28 Abs. 3 GrStG auf Antrag des Steuerpflichtigen der gesamte Jahresbetrag der Grundsteuer auf den 01. Juli eines Jahres festgesetzt werden. Kleinbeträge die einen Betrag von 15 Euro nicht übersteigen, sind zum 15. August fällig.

Für die Quartalszahler wird die erste Fälligkeit in diesem Jahr voraussichtlich mit der Fälligkeit der zweiten Grundsteuerrate im Mai 2025 zusammenfallen. Für die Jahreszahler bleibt es bei der Fälligkeit am 01.07.2025.

Ja, bereits erteilte SEPA-Lastschriftmandate behalten ihre Gültigkeit, wenn Sie auch mit dem Veranlagungsjahr 2025 steuerpflichtig bleiben. Es bedarf dann keiner erneuten Erklärung. Bis zum Versand der neuen Grundsteuerbescheide werden bereits erteilte SEPA-Lastschriftmandate jedoch nicht bedient.

Möchten Sie sich künftig für das Lastschriftverfahren entscheiden, kann das SEPA-Formular hier abgerufen werden.

Bei bestehenden Daueraufträgen denken Sie bitte daran, diese bei Ihrer Bank zu beenden bzw. die hinterlegten Daueraufträge zu überprüfen und nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheids gegebenenfalls in der Höhe des Betrages anzupassen.

Sollten dennoch Zahlungen bezüglich der Grundsteuer eingehen, werden die Beträge verwahrt und im Rahmen der Hauptveranlagung mit den neuen Grundsteuerbescheiden verrechnet bzw. zu viel gezahlte Beträge rückerstattet.

Ja, sobald Sie einen Grundsteuerbescheid erhalten haben, ist die Steuer entsprechend der Fälligkeiten zu zahlen. Solange das Finanzamt noch nicht über den Einspruch entschieden hat, kann die Grundsteuer durch die Stadt Werra-Suhl-Tal gem. § 182 Abgabenordnung (AO) festgesetzt und erhoben werden.

Der bzw. die Steuerpflichtigen sind zur termingerechten Zahlung der Steuer verpflichtet. Die Stadt Werra-Suhl-Tal muss und wird die Grundsteuerfestsetzung automatisch ändern, wenn der Grundsteuermessbetrag aufgrund der Einspruchsentscheidung des Finanzamtes geändert wurde (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).

Die Stadt Werra-Suhl-Tal ist an den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag gebunden. Fragen und Einsprüche zu den Grundsteuerwerten und Grundsteuermessbeträgen sind daher ausschließlich an das Finanzamt zu richten bzw. vom Finanzamt zu beantworten. Die Bewertungsstelle des Finanzamtes gehört nicht zur Stadt Werra-Suhl-Tal.

Ja, gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid keine aufschiebende Wirkung. Ein Widerspruch entbindet somit nicht von der Zahlungspflicht.

Grundsätzlich steht es jedem Steuerpflichtigen frei, gegen den erhaltenen Grundsteuerbescheid Widerspruch einzulegen. Die Erfolgsaussichten eines solchen Widerspruchs hängen dabei unter anderem davon ab, ob sich der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes inhaltlich korrekt im Grundsteuerbescheid der Stadt Werra-Suhl-Tal widerspiegelt oder ob es hier zu einer fehlerhaften Bearbeitung gekommen ist.

Wenn Eigentümer*innen hingegen einen Fehler in der Bewertung des eigenen Grundstücks vermuten, dann ist dieser bereits in den ersten beiden vom Finanzamt versendeten Bescheiden über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag enthalten, nicht aber im Grundsteuerbescheid der Gemeinde. In der Regel sind Widersprühe gegen diesen Bescheid daher nicht zielführend.

Es empfiehlt sich, zunächst den Grundsteuerwert- und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes zu prüfen. Wird die Bewertung des Grundstücks oder die Berechnung des Grundsteuerwertes als fehlerhaft erachtet, ist innerhalb eines Monats nach Erhalt der Bescheide beim Finanzamt Einspruch einzulegen.

Nun kann es jedoch sein, dass Einsprüche gegen die ersten beiden vom Finanzamt versendeten Bescheide nicht mehr möglich sind, weil die Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist. In Einzelfällen kann es daher ratsam sein, beim Finanzamt einen "Antrag auf Fehlerbeseitigung" zu stellen. Zum Beispiel, wenn die Nutzungsart nicht korrekt angegeben ist, die Gebäudeart abweicht oder das Baujahr nicht korrekt ist.

Der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes ist für die Stadt Werra-Suhl-Tal bindend. Änderungen können hier nur über das Finanzamt bewirkt werden.

Die Stadt Werra-Suhl-Tal ist verpflichtet, Ihren Widerspruch zu prüfen. Sofern Ihrem Widerspruch nicht abgeholfen werden kann, ist dieser an die Widerspruchsbehörde beim Landratsamt Wartburgkreis zur kostenpflichtigen Entscheidung zu übergeben.

Wenden Sie sich daher gerne an die Kolleginnen der Finanzverwaltung, wenn Sie Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid haben. Viele Unklarheiten lassen sich sicherlich schnell und unkompliziert in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch beheben.

Da Feststellungserklärungen ausschließlich gegenüber dem Finanzamt abgegeben werden, kann auch nur an dieser Stelle eine Änderung angestoßen werden.

Hier haben Sie die Möglichkeit einen Antrag auf Fehlerbeseitigung zu stellen. Dieser zielt auf eine Änderung des Grundsteuerwertbescheides und des Grundsteuermessbescheides ab und ist an das

Finanzamt Eisenach
Bewertungsbezirk B02
Ernst-Thälmann-Straße 70
99817 Eisenach

zu richten. Alternativ kann der Antrag auf Fehlerbeseitigung auch über das ELSTER-Portal gestellt werden.

Nach Bearbeitung durch das Finanzamt wird dem Antragsteller ein geänderter Grundsteuerwertbescheid und/oder Grundsteuermessbescheid zugesandt. Auch die Stadt Werra-Suhl-Tal erhält dann einen geänderten Grundsteuermessbescheid, auf dessen Grundlage ein geänderter Grundsteuerbescheid erlassen werden kann.

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die gemäß § 9 Abs. 2 Grundsteuergesetz in voller Höhe mit dem Beginn des Kalenderjahres entsteht. Für die Festsetzung der Grundsteuer sind gemäß Abs. 1 dabei die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres maßgeblich.

Die Grundsteuer ist folglich durch den Eigentümer zu entrichten, dem das Grundstück am 01.01. des betreffenden Kalenderjahres gehört. Abweichende private Vereinbarungen, auch notariell beglaubigt, haben insofern keine Gültigkeit.

Gemäß den rechtlichen Bestimmungen des Grundsteuergesetzes verbleibt die Verantwortung für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer beim ehemaligen Eigentümer.  Seine Zahlungsverpflichtung endet erst, wenn er einen Bescheid erhält, aus dem das Ende seiner Steuerpflicht hervorgeht. Der neue Eigentümer kann erst für darauffolgende Zeiträume zur Zahlung der Grundsteuer unmittelbar herangezogen werden.

Die Steuerpflicht besteht also so lange für den ehemaligen Eigentümer, bis der Stadt Werra-Suhl-Tal vom Finanzamt Eisenach ein neuer Grundlagenbescheid (Grundsteuermessbescheid) vorliegt.

Bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (z.B. durch Anbau oder Abriss), die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken, unterliegt der Steuerpflichtige einer Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt. Dies ergibt sich aus § 228 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG). Die Frist für die Abgabe dieser Anzeige beträgt drei Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben (Stichtag 31.03. eines jeden Jahres).

Das Ziel war eine "aufkommensneutrale Reform", das heißt aber nicht, dass alle Hauseigentümer das gleiche zahlen wie vorher. Der Begriff "aufkommensneutral" bezog sich auf die Summe der Gemeindeeinnahmen.

Das bedeutet, dass durch die Grundsteuerreform ausdrücklich keine Mehreinnahmen im Haushalt 2025 entstehen werden. Um ein mit dem Haushaltsjahr 2024 vergleichbares Einnahmenniveau aus der Grundsteuer zu erreichen, ist es jedoch gegebenenfalls erforderlich, die Hebesätze anzuheben.